En nybygget bolig på Costa Blanca kan være et godt valg, især hvis du gerne vil kunne påvirke materialer og indretning. Men når du køber på tegning i Torrevieja, Orihuela Costa eller Pilar de la Horadada, køber du ikke kun et flot billede af den færdige bolig. Du indgår også en aftale om betalinger, tidsplan, kvalitet og levering.
Her er tolv spørgsmål, der er værd at få besvaret før reservationen – gerne med hjælp fra en uafhængig spansk advokat.
1. Hvem er den juridiske sælger?
Projektets navn, mægleren, entreprenøren og bygherren er ikke nødvendigvis samme firma. Bed om det fulde registrerede firmanavn og oplysninger om, hvem du skriver kontrakt med, og hvem du betaler til. Få undersøgt ejerforholdene til grunden i det spanske ejendomsregister. Det er også et centralt råd fra det spanske notariat.
2. Er der byggetilladelse til netop denne fase?
Bed om licencia de obras eller den relevante godkendelse. En tilladelse til første etape betyder ikke, at alle senere etaper er godkendt. Undersøg, om fælles pool, veje og grønne områder faktisk er omfattet af projektet, og hvornår de skal stå klar.
3. Hvordan er dine acontobetalinger sikret?
Spansk byggelovgivning opstiller krav om blandt andet individuel bankgaranti eller forsikring for forudbetalinger i de situationer, reglerne omfatter, samt en særlig konto. Garantiforpligtelsen er knyttet til opnåelsen af byggetilladelsen. At pengene er overført til et firma, er ikke i sig selv bevis for, at de er beskyttet.
Før du betaler, bør din egen advokat kontrollere garantidokumenterne, beløbene, kontoen, ejendommens identitet og vilkårene for tilbagebetaling. Gem alle kvitteringer.
4. Hvad står der i materialebeskrivelsen?
Få plantegning, brugbart boligareal, terrasseoplysninger og memoria de calidades – den spanske specifikation af materialer og finish. Er aircondition installeret eller kun forberedt? Følger hårde hvidevarer, skabe, bruseafskærmning, udendørs vandhane og pooludstyr med?
Udtrykket »nøglefærdig« er ikke en præcis indkøbsliste. Den spanske forbrugerregulering beskriver, hvilke oplysninger om blandt andet tegninger, areal og byggematerialer der skal være tilgængelige.
5. Hvilke fællesfaciliteter bliver færdige med din bolig?
En illustration af flere swimmingpools kan dække hele bebyggelsen og kommende etaper. Bed om klarhed over de faciliteter, du får adgang til, og om parkeringsplads og depotrum er inkluderet. Spørg også om de forventede fællesudgifter, men se dem som et skøn.
6. Hvad er den bindende afleveringsdato?
En forventning om levering »til sommer« er ikke nok. Få skrevet den konkrete tidsplan og vilkår ved forsinkelser ind i aftalen. Undersøg også, hvilke dokumenter der kræves for lovlig ibrugtagning, eksempelvis licencia de primera ocupación eller tilsvarende ordning.
7. Hvad er den samlede pris efter skatter og tilvalg?
Bed om et regnestykke med boligpris, tilvalg, moms (IVA), eventuel AJD, notar, registrering og rådgiverudgifter. Den spanske skattemyndighed oplyser, at moms ved en kvalificerende første levering af ny bolig fra en bygherre normalt er 10 %; ved gensalg gælder normalt overdragelsesafgift (ITP). Få den præcise behandling bekræftet for din handel.
8. Passer betalingerne til lån og valutaveksling?
Forudbetalingerne kan falde, før banken har afsluttet lånebehandlingen. Spørg, hvad aftalen siger, hvis finansieringen afvises. Kommer pengene fra en konto i danske kroner eller en anden valuta, bør du også kalkulere med kursudsving og overførselsgrænser.
9. Må du gennemgå boligen, før du får nøglerne?
Aftal en afleveringsgennemgang, gerne med en uafhængig byggesagkyndig. Kontroller vinduer, døre, fliser, vand, afløb, stikkontakter og køling. Dokumentér mangler med fotos og få en skriftlig plan for udbedring. En visuel gennemgang afdækker ikke nødvendigvis skjulte fejl.
10. Hvilket ansvar gælder for byggeskader bagefter?
Spanske regler har overordnet forskellige frister: et år for visse finishfejl, tre år for mangler, der påvirker boligens brugbarhed, og ti år for visse konstruktionsskader. Det er ikke en generel garanti på alt inventar. Gem driftshåndbøger, bygningens dokumenter og kontaktoplysninger til eftersalgsservice.
11. Hvordan fungerer området uden for feriesæsonen?
Besøg den konkrete adresse. Se på vejene, nabogrundene og afstanden til indkøb, sundhedstilbud og strand. Et roligt prøvehus fortæller ikke hele historien om den fremtidige vej. Brug eventuelt Ibekas boligsøgning til at sammenligne muligheder, men kontrollér selve placeringen.
12. Hvem hjælper dig uden at repræsentere bygherren?
Salgsafdelingen kan svare på meget, men den er ikke din uafhængige advokat. Søg juridisk rådgivning, før du underskriver eller overfører et depositum. Ibeka Homes lægger vægt på klare spørgsmål og hjælp til at forstå boligens forhold; særskilte faglige ydelser aftales individuelt. Læs om vores I’m Lucky!-tilgang.
Tjekliste, før du reserverer
- Kontrollér sælgerens selskab og grundens ejerforhold.
- Få byggetilladelserne til den korrekte fase.
- Lad advokaten undersøge individuel betalingsgaranti og konto.
- Få tegninger, materialebeskrivelse og tilvalg på skrift.
- Afklar aflevering, ibrugtagning og samlede omkostninger.
- Planlæg uafhængig gennemgang før nøgleoverdragelsen.
Tre advarselstegn, du bør undersøge
- Du bliver bedt om at overføre penge uden kontrakt- og garantidokumenter.
- Dyre tilvalg bliver kun lovet mundtligt.
- Afleveringsdatoen ændrer sig alt efter, hvem du spørger.
Ofte stillede spørgsmål
Kan reservationsbeløbet altid kræves tilbage?
Nej. Svaret afhænger af kontraktens ordlyd og omstændighederne. Få betingelserne vurderet på forhånd.
Er alle rater automatisk omfattet af en bankgaranti?
Det bør du ikke gå ud fra. Bed om garantien, som vedrører netop din bolig og dine betalinger.
Er der altid 10 % IVA på en ny bolig?
Det er hovedreglen ved visse førstegangsoverdragelser af boliger, men undtagelser og yderligere afgifter kan gælde.
Skal jeg købe direkte af bygherren?
Sammenlign den samme bolig under det samme tilbud fra bygherren. Køberrådgivning bør vurderes på værdi og opfølgning, ikke på løfter om automatisk rabat. Kontakt Ibeka Homes.
Generel information, ikke personlig juridisk, skattemæssig, finansiel eller byggeteknisk rådgivning.