Ein Neubau an der südlichen Costa Blanca klingt verlockend: moderne Grundrisse, wenig Renovierungsbedarf und die Möglichkeit, manche Ausstattungsdetails mitzubestimmen. Wer in Torrevieja, Orihuela Costa oder Pilar de la Horadada vom Plan kauft, schließt jedoch einen Vertrag über eine Immobilie ab, die möglicherweise noch nicht fertiggestellt ist. Zwischen Musterhaus und Schlüsselübergabe liegen wichtige Fragen.
Diese zwölf Punkte sollten Sie in Ruhe klären – möglichst vor einer Reservierungszahlung.
1. Wer ist Ihr tatsächlicher Vertragspartner?
Projektname, Makler, Bauunternehmen und Bauträger können unterschiedliche Unternehmen sein. Lassen Sie sich die vollständige Firmierung, Steuernummer und Anschrift geben. Ein unabhängiger Anwalt sollte die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und die Eintragungen im spanischen Grundbuch prüfen. Der spanische Notariatsverband empfiehlt ausdrücklich, nach Grundstück, Unternehmen und Genehmigungen zu fragen.
2. Gilt die Baugenehmigung für genau Ihren Bauabschnitt?
Bitten Sie um die licencia de obras oder die einschlägige Genehmigung. Entscheidend sind Parzelle, Gebäude und Bauphase. Eine genehmigte Nachbarphase ist kein Nachweis für Ihre Wohnung. Klären Sie auch, ob Pools, Grünanlagen und Zufahrten verbindlicher Projektbestandteil sind.
3. Wie sind Ihre Anzahlungen abgesichert?
Bei einer Immobilie im Bau ist dies besonders wichtig. Das spanische Baugesetz regelt unter bestimmten Voraussetzungen individuelle Bankbürgschaften oder Versicherungen für Vorauszahlungen sowie die Einzahlung auf ein besonderes Konto. Die gesetzliche Garantiepflicht knüpft unter anderem an die Erteilung der Baugenehmigung an. Eine gewöhnliche Überweisung an den Bauträger ist noch kein Nachweis für einen wirksamen Schutz.
Lassen Sie vor dem ersten Geldtransfer die konkreten Garantiedokumente, die begünstigten Personen, das Objekt, die Summe, die Kontoverbindung und die Laufzeit anwaltlich prüfen. Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf.
4. Was steht wirklich in der Baubeschreibung?
Fordern Sie Grundriss, nutzbare Wohnfläche, Terrasse, Grundstücksdaten und die spanische memoria de calidades an. Prüfen Sie einzeln: Klimaanlage oder nur Vorbereitung? Küchengeräte enthalten? Einbauschränke? Rollläden? Duschabtrennungen? Garten, Pooltechnik, Stellplatz und Abstellraum?
„Schlüsselfertig“ wird unterschiedlich verstanden. Maßgeblich ist die dokumentierte Ausstattung. Die spanischen Verbraucher-Informationsvorschriften verlangen Angaben unter anderem zu Plänen, Materialien und Flächen.
5. Wann werden die Gemeinschaftsanlagen fertig?
Ein beworbenes Schwimmbad oder Fitnessstudio kann zu einem späteren Bauabschnitt gehören. Fragen Sie, welche Anlagen Ihrem Eigentum zugeordnet sind, wann sie nutzbar sein sollen und welche Gemeinschaftskosten voraussichtlich entstehen. Kalkulierte Gebühren sind keine Garantie für spätere Abrechnungen.
6. Ist der Übergabetermin vertraglich festgelegt?
Eine Saisonangabe im Prospekt ersetzt kein Vertragsdatum. Lassen Sie Verzögerungsklauseln, Verlängerungen und mögliche Ansprüche prüfen. Fragen Sie zudem nach dem für die legale Nutzung erforderlichen Erstbezugsdokument, etwa einer licencia de primera ocupación oder dem jeweils anwendbaren Äquivalent.
7. Wie hoch sind die Gesamtkosten?
Rechnen Sie nicht nur mit dem beworbenen Kaufpreis. Lassen Sie Optionen, spanische Mehrwertsteuer (IVA), gegebenenfalls AJD, Notar, Grundbuch und Beratung aufführen. Bei einer qualifizierenden erstmaligen Lieferung einer neuen Wohnung durch den Bauträger beträgt die spanische Umsatzsteuer laut Finanzverwaltung in der Regel 10 %; bei gebrauchten Wohnungen fällt typischerweise Grunderwerbsteuer (ITP) an. Entscheidend ist die konkrete steuerliche Einordnung und der Beurkundungstermin.
8. Passen die Zahlungen zu Ihrer Finanzierung?
Baufortschrittsraten und Bankkredite verlaufen nicht zwangsläufig parallel. Klären Sie rechtzeitig, ob und wann Ihre Finanzierung verbindlich zugesagt wird und was bei einer Ablehnung passiert. Bei Einkommen in anderer Währung sollten Sie Wechselkurs- und Überweisungskosten berücksichtigen.
9. Können Sie vor der Übergabe Mängel aufnehmen?
Vereinbaren Sie eine Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen. Kontrollieren Sie Fenster, Türen, Fliesen, Wasser, Abflüsse, Strom, Klimatisierung und Außenflächen. Halten Sie Mängel datiert und fotografisch fest und lassen Sie die Nachbesserung schriftlich bestätigen. Nicht alle verdeckten Mängel sind bei einer Begehung erkennbar.
10. Welche gesetzlichen Fristen gelten bei Baumängeln?
Das spanische Baugesetz unterscheidet im Grundsatz ein Jahr für bestimmte Ausführungsmängel an Oberflächen, drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit und zehn Jahre für bestimmte statische Schäden. Es handelt sich nicht um eine unbegrenzte Vollgarantie. Verlangen Sie Gebäudeunterlagen, Bedienungsanleitungen und Ansprechpartner für die Mängelmeldung.
11. Wie sieht der Alltag am tatsächlichen Standort aus?
Prüfen Sie die Wege zum Supermarkt, Strand, Gesundheitszentrum und zu wichtigen Straßen. Fragen Sie nach noch unbebauten Nachbarparzellen und weiteren Bauabschnitten. Ein ruhiges Musterhaus sagt wenig über das Verkehrsaufkommen an Ihrer künftigen Straße aus. Die Ibeka-Immobiliensuche ist ein Einstieg; die genaue Lage muss vor Ort beurteilt werden.
12. Wer berät ausschließlich Ihre Interessen?
Die Verkaufsabteilung des Bauträgers ist keine unabhängige Rechtsvertretung. Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt, der Ihre Unterlagen vor der Unterschrift prüft; technische Begutachtungen lassen sich separat vereinbaren. Ibeka Homes möchte Kaufinteressenten mit klaren Informationen und nachvollziehbarer Begleitung unterstützen. Fachleistungen werden gesondert abgestimmt. Mehr dazu bei I’m Lucky!.
Ihre kurze Liste vor der Reservierung
- Bauträger und Grundstück rechtlich identifizieren lassen.
- Genehmigungen für genau die richtige Bauphase prüfen.
- Individuellen Schutz der Anzahlungen anwaltlich kontrollieren.
- Grundriss, Baubeschreibung und enthaltene Extras schriftlich sichern.
- Übergabetermin, Bezugsdokumente und Gesamtbudget klären.
- Unabhängige Abnahmebegehung einplanen.
Drei Warnzeichen, die Sie genauer prüfen sollten
- Es wird eine größere Überweisung ohne Vertrags- und Garantieunterlagen verlangt.
- Teure Ausstattungsmerkmale werden nur mündlich zugesagt.
- Der Übergabetermin unterscheidet sich je nach Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Ist eine Reservierungsgebühr immer erstattungsfähig?
Nein. Das hängt vom Vertrag und den rechtlichen Umständen ab. Lassen Sie die Rückzahlungsklausel prüfen, bevor Geld fließt.
Sind alle Zahlungen automatisch durch eine Bürgschaft gedeckt?
Darauf dürfen Sie sich nicht verlassen. Es gelten konkrete gesetzliche Voraussetzungen; die Dokumente müssen auf Ihren Fall abgestimmt sein.
Gilt bei Neubauten immer 10 % IVA?
Der Regelfall für bestimmte Erstlieferungen von Wohnungen ist 10 %, es bestehen aber Ausnahmen und weitere Steuern oder Kosten.
Ist der Direktkauf beim Bauträger günstiger?
Vergleichen Sie dieselbe Immobilie zum selben Bauträgerangebot. Käuferseitige Unterstützung sollte an Beratung, Prüfung und Begleitung gemessen werden, nicht an pauschalen Rabattversprechen. Kontaktieren Sie Ibeka Homes.
Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Bauberatung.