Comprar una vivienda sobre plano en la Costa Blanca Sur puede ser una buena forma de estrenar casa y elegir ciertos acabados. Pero, entre la visita al piso piloto y la entrega de llaves, hay permisos, contratos, pagos y decisiones que conviene entender. Una promoción en Torrevieja, Orihuela Costa o Pilar de la Horadada no se debería valorar únicamente por sus infografías.
Antes de reservar, pide documentos y deja por escrito las respuestas. Estas doce preguntas ayudan a comprar con criterio, sin confundir una promesa comercial con una obligación contractual.
1. ¿Quién es el promotor que figura en el contrato?
La marca comercial, la inmobiliaria, la constructora y la sociedad promotora pueden ser entidades distintas. Comprueba la denominación social, el NIF, el domicilio y quién recibirá los pagos. Un profesional independiente debe revisar la titularidad del suelo y la situación registral. El Consejo General del Notariado recomienda informarse sobre el terreno, los permisos y la empresa.
2. ¿Tiene licencia la fase que vas a comprar?
Solicita la licencia de obras o autorización que corresponda y comprueba qué parcela, bloque y fase cubre. No basta con que otra parte de la urbanización tenga licencia. Pregunta si las piscinas, jardines y accesos del folleto están autorizados y en qué fase se entregarán. No confundas un plano comercial con un plano aprobado.
3. ¿Qué garantía respalda los anticipos?
Este es un punto fundamental. La Ley de Ordenación de la Edificación, en su disposición adicional primera, regula las cantidades entregadas durante la construcción, las garantías mediante aval o seguro en las circunstancias previstas y el ingreso en una cuenta especial. La obligación de garantía se vincula a la obtención de la licencia de edificación. No des por protegido un anticipo solo porque se pague por transferencia.
Antes de enviar dinero, que tu abogado independiente compruebe la documentación individual de garantía, la cuenta, los beneficiarios, las fechas, los importes cubiertos y las condiciones de devolución. Conserva contrato y justificantes.
4. ¿Qué superficie, materiales y equipamiento incluye?
Pide el plano de la vivienda y la memoria de calidades. Comprueba superficie útil, terrazas, orientación, parcela, aparcamiento y trastero. Pregunta si el aire acondicionado está instalado o solo preinstalado, si los electrodomésticos se incluyen, qué persianas o mamparas se entregan y qué acabados tendrán el jardín y la piscina.
El Real Decreto 515/1989 establece obligaciones de información al consumidor sobre planos, superficies, materiales, precio y otras características. Si algo es decisivo, debe quedar documentado.
5. ¿La piscina y las zonas comunes son de esta fase?
Una urbanización puede vender varias fases con equipamientos distintos. Comprueba si la piscina es privada o comunitaria, si hay plaza de aparcamiento asignada, cuándo estarán disponibles las instalaciones y qué gastos de comunidad se estiman. Una estimación de cuotas no equivale a un importe fijo para siempre.
6. ¿Qué fecha de entrega aparece en el contrato?
«Previsto para verano» no sustituye a una fecha contractual. Pregunta por las condiciones de prórroga, retraso y resolución. Aclara quién debe tramitar la licencia de primera ocupación, declaración responsable o documento equivalente aplicable. Que la obra esté terminada no significa automáticamente que todos los trámites de ocupación estén resueltos.
7. ¿Cuánto pagarás realmente, con impuestos y extras?
Solicita un presupuesto completo: precio, mejoras, IVA, AJD cuando proceda, notaría, registro y asesoramiento. En una primera entrega de vivienda nueva por promotor, la Agencia Tributaria indica un IVA general del 10% para vivienda, con excepciones; la vivienda usada suele tributar por ITP. Confirma el tratamiento del caso concreto y el tipo de AJD vigente en la comunidad autónoma.
8. ¿Encaja el calendario de pagos con tu financiación?
El promotor puede pedir pagos durante la obra y un saldo importante a la firma. Si dependes de hipoteca, no presupongas que estará aprobada a tiempo. Pregunta qué sucede si el banco no financia y si existe una condición pactada en el contrato. Reserva margen para cambios de divisa y gastos imprevistos.
9. ¿Podrás revisar la vivienda antes de recibir las llaves?
Organiza una visita de comprobación, preferiblemente con técnico independiente. Prueba cierres, ventanas, grifos, desagües, enchufes y climatización cuando sea posible. Anota desperfectos con fotos fechadas y solicita por escrito cómo y cuándo se corregirán. Una revisión visual no detecta necesariamente problemas ocultos.
10. ¿Qué responsabilidad existe por los defectos constructivos?
La normativa española distingue plazos de responsabilidad según el daño: con carácter general, un año para determinados acabados, tres para cuestiones de habitabilidad y diez para determinados defectos estructurales. No es una garantía ilimitada sobre cualquier incidencia. Solicita manuales, documentación del edificio y contactos de posventa, y comunica los problemas sin demora.
11. ¿Cómo será vivir allí, no solo pasar las vacaciones?
Comprueba el trayecto real a supermercados, playa, centro médico y carreteras. Pregunta qué terrenos colindantes siguen pendientes de construir. Un piso piloto silencioso no refleja necesariamente el tráfico de la calle que da acceso a tu vivienda. Puedes utilizar la búsqueda de viviendas de Ibeka para comparar opciones, pero siempre hay que valorar la dirección concreta.
12. ¿Quién revisa el contrato defendiendo tus intereses?
El equipo comercial del promotor no sustituye a un abogado independiente. Pide asesoramiento jurídico antes de reservar y considera una inspección técnica antes de la entrega. En Ibeka Homes buscamos acompañar al comprador con explicaciones claras, seguimiento razonable y ayuda para plantear las preguntas adecuadas; los servicios profesionales especializados se acuerdan por separado. Descubre nuestra filosofía I’m Lucky!.
Lista de comprobación antes de reservar
- Identidad de la promotora y documentación registral del terreno.
- Licencia para la fase, vivienda y zonas comunes.
- Aval o seguro individual y cuenta para cantidades anticipadas, revisados por abogado.
- Plano, superficies, memoria de calidades y extras incluidos.
- Plazo contractual de entrega y documentación de ocupación.
- Presupuesto completo e inspección previa a las llaves.
Tres señales que conviene investigar
- Te piden una transferencia sin facilitar contrato y documentación de garantías.
- Los equipamientos caros solo se confirman de palabra.
- La fecha de entrega cambia según quién te atienda.
Preguntas frecuentes
¿Se devuelve siempre la señal de reserva?
No. Depende de lo firmado, las circunstancias y la normativa aplicable. Exige una explicación escrita y revisión independiente antes de pagar.
¿Todos los anticipos están protegidos automáticamente?
No debes darlo por supuesto. Las garantías tienen requisitos legales concretos. Comprueba la documentación que corresponda a tu vivienda y a cada pago.
¿Una vivienda nueva siempre paga el 10% de IVA?
Es el tipo general que señala la Agencia Tributaria para determinadas primeras entregas, pero hay excepciones, otros impuestos y gastos. Confirma la tributación antes de firmar.
¿Comprar directamente al promotor es más barato?
Para la misma vivienda bajo la misma oferta del promotor, compara el precio y las condiciones reales. Un acompañamiento independiente puede aportar información y seguimiento, no una promesa automática de descuento. Consulta a Ibeka Homes sobre tu caso.
Información general; no sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, hipotecario ni técnico adaptado a la operación.