Naujos statybos būstas pietinėje Kosta Blankos dalyje gali atrodyti kaip paprastas sprendimas: šiuolaikiškas projektas, įrengtas pavyzdinis namas, aiški perdavimo data. Tačiau perkant dar nepastatytą būstą Torevjechoje, Orihuela Kostoje ar Pilar de la Horadadoje svarbu suprasti, ką iš tikrųjų įsipareigoja padaryti vystytojas ir kokias pareigas prisiimate jūs.
Šiuos dvylika klausimų verta aptarti dar prieš mokant rezervavimo mokestį. Dokumentus turėtų patikrinti nuo pardavėjo nepriklausomas Ispanijos teisės specialistas.
1. Su kuo sudarysite sutartį?
Reklaminis projekto pavadinimas, nekilnojamojo turto agentūra, rangovas ir vystytojas nebūtinai yra ta pati įmonė. Paprašykite tikrojo pardavėjo registruoto pavadinimo, mokesčių numerio ir adreso. Patikrinkite žemės sklypo nuosavybę bei registro informaciją. Ispanijos notarai taip pat rekomenduoja išsiaiškinti projekto leidimus ir vystytojo padėtį.
2. Ar leidimas galioja būtent jūsų namui?
Paprašykite statybos leidimo – licencia de obras – ar jam lygiaverčio dokumento. Svarbu, kad leidimas apimtų jūsų sklypą, pastatą ir etapą. Gretimo korpuso leidimas dar nepatvirtina naujos eilės namų. Paklauskite, ar baseinai, keliai bei bendrosios erdvės yra patvirtinto projekto dalis.
3. Kaip apsaugoti statybos metu mokamus avansus?
Ispanijos statybų įstatyme numatyti specialūs reikalavimai išankstinėms įmokoms: tam tikromis sąlygomis individualios banko garantijos ar draudimas ir atskira sąskaita. Garantijos prievolė siejama, be kita ko, su statybos leidimo gavimu. Vien pervedimas į įmonės sąskaitą nereiškia, kad pinigai automatiškai apsaugoti.
Prieš mokėdami paprašykite savo advokato patikrinti garantijos dokumentą, sumą, naudos gavėją, objektą, sąskaitą, terminus ir grąžinimo sąlygas. Išsaugokite įmokų įrodymus.
4. Kokia įranga ir apdaila tikrai bus įskaičiuota?
Gaukite planą, naudingąjį plotą, terasos bei sklypo duomenis ir memoria de calidades – medžiagų bei apdailos aprašą. Ar oro kondicionierius įrengtas, ar tik paruošti vamzdžiai? Ar įeina buitinė technika, spintos, dušo pertvaros, langinės, sodas, baseino įranga ir parkavimo vieta?
„Pilnai įrengta“ nėra tikslus sąrašas. Ispanijos vartotojų informavimo taisyklės reikalauja pateikti duomenis apie planus, medžiagas, plotus ir kainą.
5. Kada veiks bendrosios erdvės?
Reklaminė vizualizacija gali rodyti visą kvartalą, o statybos vykti keliais etapais. Išsiaiškinkite, ar jūsų pirkiniui priklauso baseinas, vieta automobiliui, sandėliukas ir kada numatyta juos perduoti. Metiniai bendrijos mokesčiai iš pradžių dažnai tik apskaičiuojami, todėl jų nelaikykite nekintančiais.
6. Ar perdavimo terminas įrašytas sutartyje?
Žodžiai „planuojama baigti vasarą“ skiriasi nuo sutartinės datos. Patikrinkite, kas numatyta vėlavimo, pratęsimo ar sutarties nutraukimo atveju. Taip pat sužinokite, kas turi pateikti pirmojo naudojimo leidimą – licencia de primera ocupación – arba konkrečiam projektui taikomą lygiavertį dokumentą.
7. Kiek kainuos būstas su mokesčiais ir papildymais?
Paprašykite pilnos sąmatos: būsto kaina, pasirinkti priedai, IVA, prireikus AJD, notaras, registras ir konsultacijos. Ispanijos mokesčių administratorius nurodo, kad atitinkamas pirmasis naujo būsto pardavimas iš vystytojo paprastai apmokestinamas 10 % PVM, o perparduodamam būstui įprastai taikomas ITP. Patikslinkite būtent jūsų sandorio apmokestinimą.
8. Ar mokėjimų grafikas dera su paskola?
Dalį įmokų gali tekti pervesti dar negavus galutinio banko sprendimo. Aptarkite, kas nutiktų nepatvirtinus finansavimo ir ar sutartyje įmanoma atskira finansavimo sąlyga. Jei lėšos keičiamos iš kitos valiutos, numatykite kurso svyravimus ir bankų reikalavimus.
9. Ar galėsite apžiūrėti būstą prieš raktų perdavimą?
Susitarkite dėl apžiūros su nepriklausomu technikos specialistu. Patikrinkite langus, duris, grindis, vandens slėgį, nuotekas, elektros lizdus, kondicionavimą ir lauko įrenginius. Trūkumus užfiksuokite nuotraukomis bei raštu ir paprašykite jų šalinimo grafiko. Apžiūra neatskleidžia visų paslėptų defektų.
10. Kokia atsakomybė galioja po statybos?
Ispanijoje nustatyti skirtingi atsakomybės terminai: paprastai vieneri metai tam tikriems apdailos trūkumams, treji metai būsto tinkamumą gyventi veikiantiems defektams ir dešimt metų tam tikriems konstrukcijų pažeidimams. Tai nėra neribota garantija kiekvienai detalei. Išsaugokite pastato dokumentus ir priežiūros kontaktus.
11. Kaip atrodys įprasta diena toje vietoje?
Aplankykite patį sklypą arba gatvę, jei patekti leidžiama. Įvertinkite kelius, dar neužstatytus kaimyninius plotus, kelionę į parduotuvę, vaistinę, paplūdimį. Pavyzdinis namas neatskleidžia viso gyvenimo būsimoje gatvėje. Galite pradėti nuo Ibeka būsto paieškos, bet vietą vis tiek būtina patikrinti.
12. Kas gina jūsų, o ne pardavėjo interesus?
Vystytojo pardavimo vadybininkas nėra nepriklausomas jūsų teisininkas. Prieš pasirašydami kreipkitės į Ispanijos teisės advokatą, o technines patikras užsakykite atskirai. Ibeka Homes padeda pirkėjams užduoti tinkamus klausimus ir suprasti pasiūlymus; mokamos specializuotos paslaugos suderinamos individualiai. Susipažinkite su I’m Lucky!.
Trumpas sąrašas prieš rezervavimą
- Patikrinkite vystytojo įmonę ir sklypo registrą.
- Paprašykite leidimų konkrečiam statybos etapui.
- Su advokatu peržiūrėkite avansų garantijas ir sąskaitą.
- Raštu užfiksuokite planą, apdailą ir visus priedus.
- Išsiaiškinkite perdavimo terminą, dokumentus ir bendrą biudžetą.
- Suplanuokite nepriklausomą apžiūrą prieš gaudami raktus.
Trys įspėjamieji ženklai
- Prašoma didelės įmokos nepateikiant sutarties ir garantijos dokumentų.
- Brangūs priedai žadami tik žodžiu.
- Skirtingi darbuotojai nurodo skirtingas perdavimo datas.
Dažniausi klausimai
Ar rezervavimo įmoka visada grąžinama?
Ne. Viskas priklauso nuo sutarties, teisės ir konkrečių aplinkybių. Sąlygas patikrinkite dar prieš mokėdami.
Ar visoms išankstinėms įmokoms garantija taikoma automatiškai?
Nedarykite tokios prielaidos. Paprašykite jūsų būstui ir mokėjimams skirtų dokumentų.
Ar naujas būstas visada apmokestinamas 10 % IVA?
Tai įprastas tarifas tam tikriems pirmiesiems pardavimams, bet gali būti išimčių ir kitų mokesčių.
Ar geriau pirkti tiesiogiai iš vystytojo?
Lyginkite tą patį būstą pagal tą patį vystytojo pasiūlymą. Pirkėjui teikiama pagalba vertinga dėl aiškumo ir priežiūros, o ne pažadėtos automatinės nuolaidos. Susisiekite su Ibeka Homes.
Bendro pobūdžio informacija, nepakeičianti individualios teisinės, mokestinės, finansinės ar techninės konsultacijos.