Uudiskohde Costa Blancan eteläosassa voi tuntua helpolta valinnalta: uudet pinnat, toimiva pohjaratkaisu ja mahdollisuus vaikuttaa joihinkin materiaaleihin. Mutta jos ostat asunnon rakennusvaiheessa tai piirustusten perusteella Torreviejassa, Orihuela Costalla tai Pilar de la Horadadassa, ostat myös lupauksen tulevasta valmistumisesta.
Ennen varaussumman maksamista kannattaa selvittää ainakin seuraavat kaksitoista asiaa. Riippumaton Espanjan kiinteistökauppoihin perehtynyt juristi voi tarkistaa sopimusasiakirjat.
1. Kuka on sopimuksen todellinen myyjä?
Kohteen markkinointinimi, välittäjä, rakentaja ja rakennuttaja voivat olla eri yrityksiä. Pyydä virallinen yritysnimi, verotunnus ja osoite. Tarkistuta tontin omistusoikeus ja kiinteistörekisterin tiedot. Myös Espanjan notaariorganisaatio suosittelee tutkimaan tontin, yrityksen ja luvat ennen sitoutumista.
2. Kattaako rakennuslupa juuri sinun rakennusvaiheesi?
Pyydä nähtäväksi licencia de obras tai soveltuva lupa. Tarkista, että se koskee oikeaa tonttia, rakennusta ja vaihetta. Viereisen talon lupa ei yksin riitä. Selvitä myös, ovatko esitteessä näkyvät uima-altaat, tiet ja viheralueet hyväksyttyjä toteutussuunnitelmia.
3. Miten ennakkomaksut on turvattu?
Espanjan rakennuslainsäädäntö asettaa tietyissä tilanteissa vaatimuksia rakentamisen aikana maksettujen ennakoiden yksilöllisistä pankkitakauksista tai vakuutuksista sekä erityistilistä. Takausvelvollisuus liittyy muun muassa rakennusluvan saamiseen. Tavallinen tilisiirto rakennuttajan yritystilille ei itsessään todista rahojen olevan turvassa.
Anna juristin tarkistaa ennakkomaksujen vakuusasiakirjat, summat, edunsaaja, asunnon yksilöinti, maksutili ja määräajat ennen ensimmäistä siirtoa. Säilytä allekirjoitetut sopimukset ja kuitit.
4. Mitä varusteluun ja viimeistelyyn todella kuuluu?
Pyydä pohjapiirros, hyötypinta-alat, terassin tiedot ja memoria de calidades eli rakennusmateriaalien ja varusteiden erittely. Onko ilmastointi asennettu vai vasta esivalmisteltu? Sisältyvätkö kodinkoneet, kaapistot, suihkuseinät, sälekaihtimet, pihan viimeistely, allaslaitteet ja pysäköinti?
Ilmaus ”muuttovalmis” ei korvaa tarkkaa luetteloa. Espanjan kuluttajatietoa koskevissa säännöissä korostetaan muun muassa piirustusten, materiaalien, pinta-alojen ja hintatietojen selkeyttä.
5. Milloin yhteiset tilat valmistuvat?
Havainnekuvassa voi näkyä koko asuinalue, vaikka sitä rakennetaan vaiheittain. Selvitä, mitkä altaat ja yhteistilat kuuluvat omaan vaiheeseesi ja milloin ne ovat käytettävissä. Pyydä myös arvio vastikkeista ja yhteisistä kuluista, mutta älä pidä arviota muuttumattomana.
6. Mikä on sopimuksen mukainen luovutuspäivä?
Mainoksen ”valmistuu kesällä” ei ole sama asia kuin sitova sopimusehto. Tarkistuta myöhästymistä, määräajan pidennystä ja palautusta koskevat ehdot. Kysy, kuka hankkii laillista käyttöä varten tarvittavan ensimmäisen käyttöönottoluvan, licencia de primera ocupación -asiakirjan tai vastaavan menettelyn.
7. Mikä on kokonaiskustannus veroineen?
Laadi laskelma, jossa ovat hinta, lisävalinnat, Espanjan arvonlisävero (IVA), mahdollinen AJD, notaari, rekisteröinti ja asiantuntijapalvelut. Espanjan verohallinnon mukaan uuden asunnon soveltuva ensiluovutus rakennuttajalta on yleensä 10 prosentin IVA-veron alainen, kun taas käytettyyn asuntoon sovelletaan tavallisesti ITP-varainsiirtoveroa. Tarkista oman kauppasi verokohtelu erikseen.
8. Sopiiko maksuaikataulu lainasuunnitelmaasi?
Rakennuttaja voi periä eriä ennen pankin lopullista lainapäätöstä. Selvitä, mitä sopimus sanoo, jos rahoitus ei järjestykään, ja voiko mukaan neuvotella rahoitusehdon. Myös pankkisiirtojen aikataulut ja valuuttakurssit voivat vaikuttaa maksuihin.
9. Voitko tarkastaa asunnon ennen avainten luovutusta?
Sovi luovutusta edeltävästä tarkastuksesta, mielellään riippumattoman rakennusalan ammattilaisen kanssa. Käy läpi ovet, ikkunat, laatat, vesipisteet, viemärit, sähköpistokkeet, jäähdytys ja ulkopuoliset viimeistelyt. Kuvaa puutteet ja pyydä kirjallinen korjaussuunnitelma. Kaikki piilevät viat eivät paljastu silmämääräisessä tarkastuksessa.
10. Mitkä ovat rakennusvirheiden vastuuajat?
Espanjan säännöissä erotellaan pääpiirteissään yhden vuoden vastuu tietyistä viimeistelyvirheistä, kolmen vuoden vastuu asumiskelpoisuuteen vaikuttavista puutteista ja kymmenen vuoden vastuu tietyistä kantavien rakenteiden vioista. Kyse ei ole rajattomasta takuusta kaikille laitteille. Säilytä rakennuksen asiakirjat, käyttöohjeet ja jälkihuollon yhteystiedot.
11. Millainen on ympäristö tavallisena arkipäivänä?
Käy mahdollisuuksien mukaan tontilla tai sen ympäristössä. Tarkista viereiset rakentamattomat alueet, liikenne ja reitit ruokakauppaan, terveyspalveluihin ja rannalle. Esittelyasunto ei kerro kaikkea tulevasta naapurustosta. Ibekan asuntohaun avulla voit vertailla vaihtoehtoja, mutta tarkka osoite ratkaisee.
12. Kuka neuvoo riippumattomasti juuri sinua?
Rakennuttajan myyntiedustaja ei korvaa omaa asianajajaa. Hanki oikeudellinen tarkistus ennen maksua ja tekninen tarkastus tarvittaessa erikseen. Ibeka Homesin tavoitteena on auttaa ostajaa kysymään oikeat kysymykset, vertailemaan vaihtoehtoja ja seuraamaan prosessia. Erityiset maksulliset asiantuntijapalvelut sovitaan erikseen. Tutustu I’m Lucky! -ajatteluumme.
Muistilista ennen varaamista
- Tarkistuta rakennuttajan yritys ja tontin omistusoikeus.
- Pyydä juuri omaa rakennusvaihettasi koskevat luvat.
- Tarkistuta ennakkomaksujen takaus tai vakuutus ja maksutili.
- Varmista kirjallisesti pohjapiirros, materiaalit ja varusteet.
- Selvitä luovutuspäivä, käyttöasiakirjat ja koko budjetti.
- Varaa riippumaton tarkastus ennen avainten saamista.
Kolme merkkiä, jotka vaativat lisäselvitystä
- Myyjä pyytää suurta maksua ilman sopimus- ja vakuusasiakirjoja.
- Kalliit varusteet luvataan vain suullisesti.
- Luovutuspäivä vaihtelee sen mukaan, keneltä kysyt.
Usein kysytyt kysymykset
Palautetaanko varausmaksu aina?
Ei. Palautus riippuu sopimusehdoista ja tilanteesta. Tarkistuta ehdot ennen maksua.
Suojaako pankkitakaus automaattisesti jokaisen maksun?
Älä oleta niin. Tarvitaan juuri kauppaasi ja ennakoihisi liittyvät asianmukaiset asiakirjat.
Onko uuden asunnon IVA aina 10 prosenttia?
Se on yleinen taso tietyissä ensiluovutuksissa, mutta poikkeuksia ja muita veroja voi tulla.
Kannattaako ostaa suoraan rakennuttajalta?
Vertaa samaa asuntoa saman rakennuttajatarjouksen ehdoilla. Ostajan tuki tarkoittaa selkeyttä ja seurantaa, ei automaattista alennusta. Ota yhteyttä Ibeka Homesiin.
Yleistä tietoa, ei henkilökohtaista oikeudellista, vero-, rahoitus- tai rakennusteknistä neuvontaa.